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股权售卖分拆商业“四十不惑”招商蛇口的资金算盘

发布时间:2019-11-16 19:20:44 热度:281

根据招商局蛇口最新业绩报告,1-8月,公司实现合同销售总额180.55亿元,同比增长36.10%,合同销售面积92.99万平方米,同比增长41.25%。总体情况不错。然而与此相反,根据8月26日的公告,截至目前,招商局蛇口的新增贷款已达267亿元,占其2018年底净资产的20%以上,贷款余额总额为1471亿元。在有利的财务指标下,招商局蛇口面临偿还债务的巨大压力。

招商局蛇口作为“招徕和保护千金”行业的前领导者和招商局集团城市综合开发运营委员会的旗舰企业,自2015年上市以来,其业绩一直上下波动。自2019年公司成立40周年之际,它以“分拆上市”和“股权出售”等字眼出现在公众的视野中。中国多次引进外援来筹集资金和粮食。蛇口,一个40多岁的新兴房地产开发商,正试图寻找一种新的融资途径和运营模式来突破目前正在经历的“中年危机”。

将“金主”引入中国和平

9月6日,北京产权交易所披露,招商蛇口的子公司宜昌房地产有限公司计划通过向深圳创亭企业管理有限公司(以下简称“深圳创亭”)转让其49%的股权,筹集不低于5.85亿元人民币的资金。

同日,招商局蛇口太仓赵信房地产有限公司也宣布以增资方式分别向江苏五羊房地产有限公司和深圳昭平宏宇投资中心(以下简称“昭平宏宇”)转让30%和19.9%的股权。转让完成后,募集资金总额为2.99亿元。

公开信息显示,招商蛇口(宜昌)房地产有限公司成立于2018年7月,注册资本为6.05亿元。截至今年5月底,总资产12.38亿元,总负债12.38亿元,所有者权益-18.37万元,目前资不抵债。

另一家注册资本为3000万元的太仓赵信房地产有限公司,至今营业收入为0元,总利润为-50.25万元,总资产为9.71亿元,总负债为6.71亿元,整体亏损,债务压力巨大。

关于股权转让,招商局蛇口解释称,宜昌房地产有限公司股权转让主要是为了解决项目地块的开发建设问题,偿还公司部分股东贷款,补充营运资金。太仓赵信房地产有限公司出售股份主要是为了扩大业务规模。

金融评论员认为,招商局蛇口此次出售的大部分项目都是三线和四线城市的股权。这是基于三线和四线城市不利观点的战略转变。基于三线、四线城市市场判断的变化,招商蛇口需要快速退出三线、四线城市,投资一线、二线城市,实现土地储备转移。但是,招商蛇口通过将三、四级城市的项目股权转让给有财力的机构,可以通过向受让方转让更多的项目利润,并提供一定的显性或隐性风险对冲措施,来解决金融投资者的风险需求。同时,它可以实现企业自身对这些对未来不乐观的项目公司投资的退出和搬迁。

查询资料显示,中国平安参与了招商局蛇口上述两家子公司的股份收购。其中,深圳创亭的实际控制人是中国平安,持股24.50%。作为国务院的有限合伙企业,昭平宏宇的主要股东是中国平安,持股38.60%。

分割65亿商业资产在香港上市

此外,招商蛇口仍在尝试通过分拆上市实现融资。根据其9月3日的最新公告,“公司计划设立一个房地产投资信托基金(以下简称“招商局住房信托基金”),并通过海外控股子公司间接持有的位于深圳市南山区蛇口区的五处房产在香港证券交易所上市。”据悉,位于深圳前海保税区的资产包括新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期和花园城五个项目,估计价值65.17亿元。

谈到招商局住房信托基金上市的原因,招商局蛇口表示,房地产投资信托基金作为振兴商业地产的重要途径,其建立和上市是公司探索创新融资渠道的有益尝试。招商局住房信托基金的上市将有助于提升公司商业物业的资本运营和管理能力,进一步提升公司在城市发展和产业升级综合服务中物业管理服务的综合竞争力。

招股说明书文件显示,招商局住房信托基金2016年至2018年底的收入分别为3.66亿元、3.59亿元和3.89亿元,2019年6月底的收入为1.9亿元。本期利润总额和综合收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元和10.99亿元。截至2019年底,该数字为3.91亿元。

此前,招商局蛇口利用房地产基金模式,以3.2亿元的出资转让了北京和上海部分商业地产资产,并获得50亿元离岸。今年4月,招商地产和AVIC巽他的重组得到进一步推进。招商地产的100%股权以29.9亿元的价格出售给AVIC巽他。这一次,将通过住房信托基金开辟另一个融资渠道。

Kerri分析认为,房地产公司热衷于分拆上市的房地产和商业资产,主要是为了在融资环境收紧的背景下寻求更好的业务发展,以实现规模扩张,同时带来原有业务的升级,以寻求新的利润增长点。据悉,商业资产成功分拆上市将为招商蛇口筹集不少于5亿美元。

盈利能力下降引发的“中年危机”

多元化的融资和聪明的资产掩盖不了前领导人和一线住房企业之间日益扩大的差距所带来的“中年危机”。在刚刚发布的上一个8月份的业绩报告中,尽管合同销售额出现了正增长,但月度销售增长率表现不佳。1月至8月,月销售增长率分别为0.26%、14.63%、44.65%、72.49%、67%、22.13%、28.9%和36.1%,处于今年以来的“中游”水平。

此外,反映盈利能力和其他方面的指标也在下降。《中国日报》数据显示,上半年蛇口总收入为166.87亿元,同比下降20.49%。上市公司股东应占净利润48.98亿元,同比下降31.17%。每股基本收益为0.60元/股,同比下降31.82%。

就土壤储存而言,新增加的建筑面积和土壤保持能力不如去年。据《中国日报》报道,在此期间,招商蛇口通过招标、拍卖和挂牌方式新增29个项目,项目规划资源规划建筑面积扩大到383.31万平方米,同比下降48.98%。征地总成本358亿元,占当年销售总额的35.38%,比去年同期下降45个百分点。

在去杠杆化不佳的背景下,债务压力正在上升。据《中国日报》数据,今年上半年,反映企业退市的“库存/平均提前还款”指数仅为3.38,比2018年的最高值3.89低13.11%,也高于前100家上市住房企业的中值2.99。除名压力很大。债务方面,截至6月底,招商局蛇口现有债务2306亿元,非流动债务837.4亿元,合计3144亿元,其中68%到期时间超过一年,短期偿债压力很大。

上述糟糕的财务指标可以解释蛇口近半年资本流动的初衷和频繁的融资行为。分众地产新闻统计显示,虽然以央企为背景,招商蛇口融资成本不高,但发债频率相对密集。7月,招商蛇口在市场融资紧张、信托、境内外债券发行、资产支持型证券等融资渠道有限的背景下,发行了两笔企业债券和一笔超短期融资,总额超过60亿元。然而,在1月、4月、5月和6月,招商蛇口仍分别通过发行融资券、企业债券和获得信托贷款获得融资15亿元、35亿元、70亿元和35亿元。

从2015年开始,招商蛇口将努力不再局限于房地产业务,实现三大业务同步发展,实现“去国有化”。然而,三年后,根据《中国日报》的业绩,其社区部门的发展业务仍然是公司利润的主要来源,“去国有化”的结果并不令人满意。据《中国日报》报道,今年上半年,中国投资促进中心蛇口的社区开发经营业务实现收入124.1亿元,占比74.7%,占比最大。然而,园区开发运营部的收入仅为40.1亿元,邮轮行业建设运营部的收入为2.7亿元,分别占24%和1.6%。

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